Robert Jarczyński Nieruchomości

Dubaj, Turcja, Hiszpania, Portugalia, Włochy — 5 rynków, o które polscy inwestorzy pytają najczęściej. W 2026 roku wszystkim pięciu mówię: nie.Nie dlatego, że są złe — dlatego, że nie przechodzą progów naszego kalkulatora IRC dla strategii cash flow. Ze 164 przeanalizowanych rynków 47 odpada całkowicie, 93 dostają status „uwaga", a tylko 24 są polecane. Te 5 popularnych do dwudziestki czwórki nie weszło: 2 na czerwono, 3 na żółto.W odcinku:– 4 filtry IRC: rentowność netto po podatkach, ryzyko prawne, ryzyko walutowe, możliwość wyjścia– Dubaj (124. miejsce, 5,36): pułapka off-plan i sprzedaż trwająca 6–12 miesięcy– Turcja (152. miejsce, 4,13): 60% inflacji rocznie kontra nominalnie wysokie czynsze– Hiszpania — Costa del Sol (54. miejsce, 6,37): średnia regionu vs Marbella i miasta golfowe– Portugalia (66. miejsce, 6,38): koniec klasycznej Golden Visa i ceny z innej epoki niż 2018– Włochy (90. miejsce, 5,86): dom za 1 €, cztery podatki i dziedziczenie na 2–5 lat– dla kogo te rynki mimo wszystko mają sens — i co z Albanią oraz CzarnogórąProgi IRC: poniżej 6,5 — „uwaga", poniżej 5,5 — wykluczenie.(00:00) „Mówię nie" — najważniejsza część pracy inwestora(00:59) 4 filtry IRC: rentowność, prawo, waluta, wyjście(01:56) 164 kraje: 47 wykluczonych, 93 pod uwagą, 24 polecane(02:22) Dubaj — 124. miejsce, status czerwony(04:34) Turcja — 152. miejsce, status czerwony(06:27) Hiszpania (Costa del Sol) — 54. miejsce, status żółty(08:23) Portugalia — 66. miejsce, status żółty(10:25) Włochy — 90. miejsce, status żółty(12:01) Wspólny mianownik: dla kogo te rynki są OK(12:44) A co z Albanią i Czarnogórą?(13:14) Progi IRC i koniec pierwszej serii(13:40) Co dalej: ranking 164 rynków i Global Rentier ClubTo szósty i ostatni odcinek pierwszej serii — od teraz cykl rotacyjny: Polska, zagranica, fundamenty, case studies. Jeśli ten odcinek był dla Ciebie wartościowy, obserwuj podcast i zostaw ocenę.

Czy Kraków w 2026 roku wciąż ma sens dla najmu długoterminowego? Tak — ale nie wszędzie i nie tak, jak myślisz.
Kraków to nie jeden rynek, tylko 18 dzielnic i 4 zupełnie różne logiki najmu: strefa uniwersytecka, biznesowa, turystyczna i mieszkaniowa. W tym odcinku biorę je pod lupę — ceny, czynsze, stopy zwrotu i ryzyka. Na danych, nie na opiniach.
W odcinku:– mediana cen na rynku wtórnym w maju 2026: 14 161 zł/m² (+1,6% r/r)– rozstrzał od 13 400 zł/m² w Swoszowicach do ok. 21 000 zł/m² na Starym Mieście– stopy zwrotu dzielnica po dzielnicy: od 3,8% do 6,5%– kawalerka pod studenta vs pod pracownika biurowego — dwie różne inwestycje– limit 180 dni najmu krótkoterminowego i jego wpływ na opłacalność– dla kogo Kraków ma sens, a kto powinien go odpuścić
Źródła danych: SonarHome, Otodom Analytics (maj 2026).
(00:00) Kraków — miasto, które wciąż ma smoka(00:29) Rynek w liczbach: mediana cen, maj 2026(00:55) 18 dzielnic, 4 strefy, 4 logiki najmu(02:04) Stare Miasto i Kazimierz — turystyczne serce i pułapka(03:05) Najem długo- vs krótkoterminowy: kalkulacja(04:05) Krowodrza, Bronowice, Prądnik Biały(05:40) Czyżyny, Dębniki, Łagiewniki — dzielnice transformacji(07:00) Nowa Huta, Bieńczyce, Swoszowice — niedoceniane(08:54) Podsumowanie: 7 dzielnic, 7 stóp zwrotu(09:29) Regulacje najmu krótkoterminowego(10:43) Kupuj / nie kupuj: dla kogo jest Kraków w 2026(11:34) Zapowiedź: 5 rynków zagranicznych

Jeśli ten odcinek był dla Ciebie wartościowy — obserwuj podcast i zostaw ocenę. W kolejnym odcinku: 5 rynków zagranicznych, które nasz kalkulator kazał odpuścić. Będzie kontrowersyjnie.

Większość ludzi nie inwestuje. Oni spekulują (i oszukują samych siebie)Spotykam wielu ludzi, którzy z dumą nazywają się inwestorami. Prawda jest jednak brutalna: w osiemdziesięciu procentach przypadków to czysta spekulacja. Nie zrozum mnie źle: spekulacja sama w sobie nie jest zła. Problem polega na tym, że jeśli nie wiesz, w jaką grę grasz i jakie obowiązują w niej zasady, przegrasz. I nie przez rynek, ale przez samego siebie.W tym odcinku zdejmujemy różowe okulary. Nie będę moralizował. Dam Ci 5 konkretnych pytań. Jeśli na którekolwiek z nich odpowiesz „nie”, będziesz dokładnie wiedział, co tak naprawdę robisz ze swoim kapitałem.Czego dowiesz się z tego odcinka?* Fundamenty: Czym różni się budowanie bezpiecznego, przewidywalnego przepływu pieniężnego (inwestycja) od liczenia wyłącznie na wzrost wartości i sprzedaż aktywa (spekulacja).* Test prawdy: 5 bezlitosnych pytań, które pomogą Ci odróżnić opieranie się na twardych danych od ulegania rynkowym narracjom.* Zasady gry: Dlaczego spekulacja powinna być tylko "wisienką na torcie", a nie głównym daniem.* Reguły bezpieczeństwa: Konkretne liczby od praktyka z trzydziesto dwuletnim stażem (zasada maksymalnie dwudziestu procent kapitału na spekulacje).* Moja strategia: Jak wygląda mój prywatny rozkład portfela (model 70/20/10).Nie kłam samemu sobie. Dowiedz się, w co grasz i zacznij świadomie podejmować decyzje.Spis Treści (Rozdziały):0:00 Brutalna prawda: W 80% przypadków nie inwestujesz, tylko spekulujesz0:40 Słownik pojęć: Realny cashflow vs obietnica wzrostu3:00 Test 5 pytań: Zdemaskuj swój własny portfel6:30 Kiedy spekulacja ma sens i jest bezpieczna?8:30 Dwie złote reguły spekulacji od weterana rynku9:45 Strategia 70/20/10: Rozkład portfela Roberta10:30 Buduj stabilny fundament i poznaj prawdę o swoich finansach

Jak porównać inwestycję w Dubaju, apartament w Hiszpanii i mieszkanie w Łodzi? Przestań zgadywać i opierać się na opiniach w stylu "Hiszpania jest super, a Cypr to dziura".
W tym odcinku pokazuję, jak działa mój autorski system IRC (International Rentability Comparison), dzięki któremu w kilka minut jestem w stanie obiektywnie ocenić 164 rynki nieruchomości na świecie. Wyjaśniam krok po kroku, dlaczego sam "Yield" (zwrot z inwestycji) to zdecydowanie za mało, by podjąć bezpieczną i zyskowną decyzję.
Omawiam 5 kluczowych składników oceny rynku i na konkretnych liczbach z 2026 roku analizuję: Dubaj, hiszpańskie Costa del Sol, Cypr Północny oraz polską Łódź. Liczby nie kłamią.

W TYM ODCINKU USŁYSZYSZ:
(0:00) Jak analizuję 164 rynki przed śniadaniem? (System IRC)

(0:45) Dlaczego "Yield" nie działa i co ukrywa przed inwestorami?

(2:30) 5 twardych składników rentownej inwestycji (podatki, prawo, ryzyko operacyjne)

(5:30) Analiza na liczbach: DUBAJ (Wynik: 8,2)

(6:25) Analiza na liczbach: HISZPANIA / Costa del Sol (Wynik: 6,8)

(7:20) Analiza na liczbach: CYPR PÓŁNOCNY (Wynik: 7,1)

(8:00) Analiza na liczbach: POLSKA / Łódź (Wynik: 7,4)

(9:30) 3 złote zasady korzystania ze wskaźnika IRC

(11:30) Co dalej w podcastowej serii zagranicznej?

(12:30) Jak zbudować własny, niezależny system inwestycyjny?

Pamiętaj: Wskaźnik IRC to filtr, nie porada inwestycyjna. Ten odcinek ma charakter edukacyjny. Zawsze dostosowuj decyzje o zakupie do swojego profilu ryzyka, kapitału i indywidualnej sytuacji finansowej.

Mam 23 mieszkania w portfelu i ani jednego w Warszawie. To nie przypadek — to wynik kalkulacji.
W tym odcinku rozkładam stolicę na cztery osobne rynki i tłumaczę, dlaczego przy moim modelu inwestowania Warszawa przegrywa z Łodzią, Gdynią i Cyprem. Wszystko na liczbach — cena transakcyjna, stopa zwrotu, płynność — nie na opiniach. Dane pochodzą z Otodom, Sonar Home i Narodowego Banku Polskiego (maj 2026); podaję je, żebyś mógł sprawdzić sam.
Usłyszysz m.in.:
→ Dlaczego Warszawa to nie jeden rynek, tylko cztery różne miasta — i które z nich w ogóle ma sens dla inwestora liczącego każdy procent
→ Skąd bierze się rozbieżność między ceną ofertową a transakcyjną i co naprawdę płacisz za metr
→ Porównanie stopy zwrotu między miastami: Warszawa, Łódź, Kraków, Gdynia, Bydgoszcz
→ Co rozsądnie kupić przy budżecie 300 tys., 500 tys., 800 tys. i 1,5 mln zł
→ Dlaczego „kupić tanio" to dopiero połowa równania — pułapka płynności
→ Uniwersalną zasadę, która działa tak samo w Warszawie, jak w Londynie czy Nowym Jorku
To nie jest odcinek o tym, że Warszawa jest zła. Jest o różnicy między miastem drogim a miastem dobrym do inwestowania.
Raport z danymi dla Warszawy, o którym mówię w odcinku — wszystkie liczby, dzielnica po dzielnicy — możesz pobrać tutaj:
https://globalrentier.pl/raporty-miast/warszawa/
Kolejny odcinek: Kraków. To samo okno, zupełnie inny widok.