Les Investisseurs 4.0

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-- Résumé de l'épisode
20 % de performance annoncée, accès aux meilleurs gérants, opportunités réservées aux institutionnels… Le Private Equity a de quoi faire envie. Mais entre les chiffres d’une brochure et l’argent qui revient réellement dans ta poche, il peut y avoir un sacré écart.
Dans cet épisode, on reçoit Ludovic Phalippou, professeur de finance à Oxford, qui étudie cette industrie depuis plus de vingt ans. Son terrain de recherche : les performances réelles des fonds, les structures de frais et les conflits d’intérêts entre ceux qui gèrent l’argent et ceux qui le confient.
Et tu vas l’entendre : son regard remet en question pas mal d’arguments qu’on entend régulièrement chez les distributeurs de produits non cotés.
Comment 2 % de frais affichés peuvent-ils représenter bien davantage sur l’argent effectivement investi ? Pourquoi un fonds peut-il présenter un excellent multiple en mettant surtout en avant ses opérations réussies ? Et quand on te parle de 20 % de rendement, de quel calcul parle-t-on exactement ?
On décortique ensemble :
Les grandes familles du non coté : dette privée, fonds de fonds, capital-risque, capital-développement et LBO… avec des mécaniques très différentes.
L’empilement des frais, du produit que tu souscris jusqu’aux entreprises détenues, et ce qu’il reste difficile de voir en tant que particulier.
Les limites des indicateurs de performance : TRI, multiples, chiffres bruts ou nets de frais, investissements revendus ou encore en portefeuille.
La réputation des meilleurs gérants : pourquoi la façon de mesurer leurs performances passées change complètement la conclusion.
La prime d’illiquidité : bloquer ton argent pendant dix ans suffit-il à justifier un meilleur rendement ?
La dette privée et ses taux affichés : pourquoi un prêt à 12 % ne signifie pas que tu gagneras 12 %, et comment des intérêts comptabilisés peuvent masquer une absence d’encaissement.
On parle aussi de ce que les marchés privés permettent réellement : accéder à certaines entreprises, certains secteurs ou certaines géographies. Avec une question qui revient tout au long de l’échange : cette exposition répond-elle à un besoin précis dans ton portefeuille, et à quel prix ?
Un épisode dense, direct, parfois dérangeant, pour mieux comprendre ce que tu achètes avant de t’engager pour plusieurs années. Avec des exemples concrets et de quoi challenger la prochaine présentation d’un fonds qu’on te mettra sous les yeux.
Bonne écoute 🎧 !

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-- Résumé de l'épisode
L’âge d’or de l’immobilier locatif est-il derrière nous ? Entre la hausse des taux, les difficultés de financement et les changements fiscaux, beaucoup d’investisseurs hésitent à se lancer ou à poursuivre leurs acquisitions.
Robin Eldin, lui, continue d’acheter.
Ancien aide-soignant, investisseur depuis 2010 et cofondateur de ProjetLocatif, il a progressivement construit, seul puis avec des associés, un patrimoine de près de 40 immeubles et 200 lots. Aujourd’hui, il explique rembourser environ 500 000 euros de capital par an sur ses crédits immobiliers.
Mais derrière ces chiffres, sa stratégie peut surprendre : privilégier la location nue longue durée, accepter des rentabilités moins spectaculaires et choisir des projets suffisamment simples pour pouvoir recommencer.
Dans cet épisode, on revient sur les leviers qui lui ont permis d’avancer malgré les refus bancaires, les limites de sa capacité d’emprunt et les contraintes de gestion. Avec une question en fil rouge : comment continuer à construire du patrimoine quand le contexte semble moins favorable ?
On décortique ensemble :
Pourquoi la recherche de rendements toujours plus élevés peut finir par bloquer tes acquisitions
La différence entre le cash-flow disponible chaque mois et le patrimoine constitué grâce au remboursement du capital
Comment présenter ses projets aux banques, trouver les bons interlocuteurs et construire une relation dans la durée
Les moyens qu’il a utilisés pour reconstituer de l’apport : activité entrepreneuriale, reventes, rachat à soi-même et opérations de marchand de biens
Le rôle des associations pour réunir des compétences, des moyens financiers et du temps
Son choix des villes moyennes, des T2 et T3 et de la location longue durée
L’importance de la délégation pour préserver sa capacité à investir sans se créer un deuxième emploi
Son utilisation de l’intelligence artificielle pour rechercher des biens et suivre son patrimoine
On parle aussi des fausses bonnes affaires : un bien off market n’est pas forcément intéressant, une grosse négociation ne garantit pas un bon achat et réaliser soi-même les travaux peut coûter plus cher qu’on ne le pense.
Robin partage également les difficultés de son parcours : financements refusés, projets trop chronophages et nécessité de revoir son organisation à mesure que son parc grandit.
Un échange concret pour prendre du recul sur le marché, questionner tes critères d’investissement et réfléchir à la stratégie que tu peux tenir sur le long terme.

Bonne écoute 🎧 !

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Un bon rendement suffit-il à faire une bonne affaire immobilière ? Quand tu investis, tu regardes ce que tu peux gagner. Quand une banque finance ton projet, elle regarde surtout ce qu’elle pourrait perdre. Croiser ces deux façons de penser peut changer ta manière de choisir tes investissements.
Dans cet épisode, on reçoit Matthieu Degli Innocenti, entrepreneur, investisseur immobilier et fondateur de Tokimo. Après dix ans à la Société Générale, dans le financement structuré immobilier puis la banque privée, il est passé de l’autre côté : acheter, exploiter, entreprendre et financer des opérateurs immobiliers.
On revient ensemble sur ce que ces différentes expériences lui ont appris : comment analyser une opération, identifier les risques derrière un rendement attractif et construire un patrimoine sans dépendre de la réussite d’un seul projet.
On décortique ensemble :
Pourquoi le rendement ne fait pas tout : ce que le regard d’un financeur apporte à l’analyse d’un investissement, et pourquoi une marge potentielle élevée peut masquer une opération fragile.
L’emplacement, au-delà de la formule : comment quelques dizaines de mètres peuvent changer la valeur d’un commerce, sa capacité à se louer et ses perspectives de revente.
Les pistes au-delà du résidentiel : commerces, entrepôts, self-stockage, coworking et hôtellerie, avec leurs logiques économiques et leurs contraintes.
La frontière entre investissement et métier : chercher davantage de rendement implique parfois de prendre en charge une exploitation, des équipes et une activité commerciale.
Le marchand de biens face au risque : pourquoi savoir écarter ou renégocier une opération compte autant que savoir trouver une bonne affaire.
La construction du patrimoine dans le temps : effet de levier, réinvestissement, diversification et associations entre ceux qui apportent le capital et ceux qui opèrent.
Les erreurs qui font progresser : un parking séduisant sur le papier, des problèmes techniques peu visibles et des visites trop rapides.
Le rôle du réseau : trouver des opérations, confronter ses hypothèses et bénéficier de l’expérience de ceux qui connaissent le terrain.
On aborde aussi l’investissement dans les entreprises non cotées : le manque de visibilité, la difficulté à revendre une participation minoritaire et l’intérêt de diversifier plutôt que de tout miser sur la prochaine pépite.
Le fil rouge : choisir une stratégie adaptée à tes objectifs, à tes compétences et au temps que tu veux y consacrer. Acheter un actif déjà loué et développer une activité hôtelière peuvent tous deux créer de la valeur, mais demandent un engagement très différent.
Un épisode concret pour regarder au-delà des chiffres, mieux poser tes questions avant d’acheter et comprendre les risques que tu acceptes de prendre.

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Tu n'as pas besoin de devenir marchand de biens pour créer de la valeur en achat-revente immobilier.
Tu peux sourcer des opérations et laisser un opérateur expérimenté les acheter, financer et exécuter.
Je t'explique comment dans cet épisode.
Episodes à écouter :
298 - Enchères judiciaires : opportunité ou piège ? avec Amani Migaou
117 – Changer la donne financière de son foyer en quelques années grâce à l’investissement immobilier, avec Amani (Amani Invest)

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Tu as de l’immobilier, une assurance-vie, peut-être des SCPI et quelques placements financiers. Sur le papier, ton patrimoine semble diversifié. Mais que se passe-t-il si tous ces investissements dépendent, d’une façon ou d’une autre, de la France ? Et connais-tu vraiment les frais et les risques que tu as acceptés ? Dans cet épisode, Paco reçoit Franck Béon et Marc de Ploovers pour regarder ce qu’il y a derrière les produits financiers et les conseils qu’on nous donne. Leur point de départ est simple : avant de chercher à gagner plus, il faut comprendre ce que l’on paie, les risques que l’on prend et la façon dont son portefeuille pourrait réagir en période de crise. On décortique ensemble :
Comment se rémunèrent les conseillers en gestion de patrimoine, et pourquoi il faut savoir qui les paie, combien et pour quoi faire.
Les frais que beaucoup d’investisseurs repèrent mal dans leurs contrats. Franck raconte notamment le cas d’un produit structuré souscrit par un client sur lequel il a identifié plus de 130 000 € de frais.
Ce que signifie réellement la liquidité d’un investissement : pouvoir vendre, mais aussi savoir à quel prix.
Pourquoi détenir plusieurs produits ne suffit pas toujours à être diversifié, surtout quand leurs risques se rejoignent au moment d’une crise.
Comment construire une stratégie adaptée à ton horizon, à ton patrimoine et aux pertes que tu serais réellement capable de supporter.
On parle aussi de SCPI, d’ETF, de produits structurés, d’effet de levier et d’inflation : autant de sujets sur lesquels un rendement affiché ne raconte jamais toute l’histoire. Un épisode pour reprendre la main sur tes investissements, poser de meilleures questions à ton conseiller et vérifier si ton patrimoine est aussi solide que tu l’imagines.

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